很少有板塊像北京朝陽奶西一樣，天生自帶流量，出道即高光。

從中建宸園、首開金茂望京樾，到金隅望京云尚、望京國譽府，奶西2年間拍出4宗地塊，溢價率不斷走高，土地樓面價也從4.4萬元/㎡躍升至6.2萬元/㎡，每溢價近2萬元。進入銷售階段后，上述項目相繼實現(xiàn)現(xiàn)象級熱銷，讓奶西板塊價值進一步凸顯。

“奶西熱”這一現(xiàn)象背后，釋放了這一板塊的價值信號。其一是望京區(qū)域多年來的零供應，催生了大量改善需求的外溢，而同屬大望京的奶西，成為了最有力的承載。

其二，房企與板塊的互相成就，當區(qū)域板塊的價值得到肯定，品牌房企也在相繼布局于此，而這些優(yōu)質產品力的兌現(xiàn)，也在進一步抬升一個區(qū)域的價值屬性，區(qū)域的發(fā)展與迭代也就會更迅速。

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奶西仍被低估

奶西闖入行業(yè)視野，只用了1年。但在奶西時隔近2年未供應新地，存量項目迅速去化，以及北京一輪又一輪新增土地供應下，奶西在公眾領域發(fā)聲越來越少，熱度逐步走低。

阿里北京總部實景圖

在眾人眼中沉寂的這兩年，奶西正在悄悄發(fā)生變化。2024年5月，阿里北京總部園區(qū)正式投入使用，這個投入68.9億元的大型綜合體，將容納阿里北京約2萬名員工?；ヂ?lián)網大廠的擇址和遷移從來都不是小事，阿里從望京搬離選擇奶西，釋放了一個信號：奶西板塊的產業(yè)價值正在被重塑。

在朝陽2035年規(guī)劃中，奶西板塊被納入中關村朝陽園五區(qū)范圍，承接部分信息技術、科技服務的產業(yè)功能。屆時，不止是阿里，高德、美團、獵聘、雪球、蔚來等大量科技領域頭部企業(yè)都將入駐這一區(qū)域。

除了產業(yè)支撐，奶西板塊周邊先天的自然環(huán)境是其他區(qū)域難以比擬的優(yōu)勢。2023年初，北京溫榆河公園朝陽段二期項目正式開工，大小約1.4個“奧森”。目前，各個區(qū)域的地形地貌和水系湖區(qū)已經成形，預計2025年公園將全面建成。而溫榆河公園、朝來森林公園與奶西住宅區(qū)金隅望京云尚，僅一路之隔。

北京溫榆河公園實景圖

區(qū)域配套上，奶西板塊一期住宅地塊已經出讓完畢，今年將陸續(xù)交付；教育方面，在芳草地國際學校的基礎上，目前朝陽外國語學校已經明確落位，9年一貫制學校規(guī)劃了72個教學班，可容納學生約3000人，預計將于2026年9月建成投入使用；板塊內部的城建商業(yè)地塊，已經在規(guī)劃建設中。

當下的變化，只是奶西區(qū)域規(guī)劃里的極小部分，從街區(qū)規(guī)劃來看，當前奶西區(qū)域里除了東洲家園，其余均為新建住宅或待規(guī)劃出讓地塊，并匹配大量教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通、生態(tài)配套規(guī)劃，待未來開發(fā)建成后，奶西片區(qū)發(fā)展將得到極大提升。

奶西之于朝陽，絕不僅僅是當下看到的顯性價值，在其大手筆重新規(guī)劃的背后，是奶西潛藏的足以與之匹配的隱性價值。

從朝陽區(qū)主要產業(yè)功能布局規(guī)劃總圖中可以判斷，奶西除了承載第二CBD望京、亞奧兩個高端功能區(qū)外溢空間外，北京北部重磅級產業(yè)科技園區(qū)眾星拱月般將奶西置于輻射的核心腹地。而奶西處于這些高端功能區(qū)和產業(yè)區(qū)的一個相對均好的位置，基本都處于20~40分鐘車程。

科技產業(yè)外溢利好之外，奶西也通過“阿里系+中關村朝陽園+金盞國際合作區(qū)”三重引擎，形成以數字科技、國際服務為核心的產業(yè)集群，并持續(xù)吸附上下游企業(yè)，形成更宜居的“職住學一體化高端住區(qū)”。

正是預見這一點，金隅在奶西發(fā)展前期階段就提前鎖定了這里。這出自金隅對一個區(qū)域價值判斷的能力，可以前瞻性地看到真正有開發(fā)價值潛力的板塊，并且還要有能力將區(qū)域潛力激發(fā)到最大化。

而金隅在一個又一個潛力區(qū)域，做到了這一點。

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品牌力內生式破局

朝陽十八里店朝陽港，是金隅在奶西之外，又一個精準把脈的價值板塊。

在該板塊上市前，市場普遍認為朝陽港片區(qū)雖有區(qū)位、地鐵加持，但城市界面亟待提升，是一塊未經雕琢的璞玉，可能需要較長開發(fā)周期。

區(qū)域開發(fā)初始，其他開發(fā)商信心不足時，2021年金隅與昆泰聯(lián)合進入，成為第一家入駐朝陽港的房企。金隅云筑首期開盤熱銷大賣，隨后金隅又與北京住總聯(lián)手拿下第二宗地和第三宗地，陸續(xù)開發(fā)了云筑二期、三期，也分別取得不錯的銷售成績。

金隅在朝陽港住區(qū)的開發(fā)中，先后投入200余億元，將整個區(qū)域開發(fā)催向成熟。隨后，保利、中海等央企相繼進入，金隅也繼續(xù)加碼，2024年6月又拿下一宗地，開發(fā)為北京隅·東序，項目一經開盤便售出235套，銷售近25億元。

經過三年多時間開發(fā)，朝陽港的學校、商業(yè)、交通等配套逐漸醇熟，與此同時金隅也聯(lián)合其它開發(fā)商托舉起了朝陽港區(qū)域發(fā)展，成為區(qū)域價值的錨定者，以及城市界面的共創(chuàng)者。

預見性是一種天賦，先于時間之前精準切中區(qū)域價值，是金隅戰(zhàn)略布局的第一步。在產品上，金隅近年來更加銳意進取，從金隅云筑一二三期，到北京隅“雙子”東序與西頌，再到望京云尚和花溪云錦，金隅在北京內卷的新房項目中破出了一條路。

金隅云筑項目上，建筑面積約83㎡一居270°采光的神戶型和三大會所的沖擊還未遠去時，金隅已經帶著“北京隅”雙子，以朝陽港首個開放式陽臺和“陽臺、架空層、風雨連廊”好房子三件套闖入公眾視野，花溪云錦在三件套基礎上進一步迭新，全面落實高品質設計導則政策，做出一個真正的城市松弛感社區(qū)。

而在望京云尚項目上，金隅更是提前預判主動提質，在鋁板立面尚且為稀罕物的時候，就做了近乎全鋁板立面。

金隅望京云尚外拍實景圖

3米+層高，國際一線品牌精裝是望京云尚提質的另一重驚喜，搭配無主燈設計，和戶均約5米面寬、I-MAX全景落地窗，延伸出室內自然豁達通透感。獨立家政間設計將收納隱于無形，再加上南北雙套房和北向多功能房，精準適配二孩家庭和三代同堂需求。

金隅望京云尚樣板間實拍圖

室外空間上，約500米環(huán)社區(qū)跑道串聯(lián)七大主題花園，兒童區(qū)的塑膠地墊與看護座椅、老人區(qū)的無障礙坡道，構建出了全齡共享的活力場域。更難得的是，望京云尚還提前預見，主動升級了105項細節(jié)，社區(qū)空間也同步做出增配升級，以8萬元+的價格做出10萬元+的獲得感。

金隅望京云尚樣板間實拍圖

對購房者而言，沒有什么比即時收獲更讓人有安全感。望京云尚堅持精研外立面、空間、園林每一道工序細節(jié)，才讓購房者對生活的美好憧憬照進了現(xiàn)實。

從用材到工藝，從標準到細節(jié)，望京云尚的精工打磨，沁潤出金隅精益求精的產品塑造力。當前項目整體工程進度已達90%，實景美學示范區(qū)即將正式開放，金隅望京云尚高還原度實景呈現(xiàn)和超預期的兌現(xiàn)能力，值得期待。

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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