2025年，房地產市場朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進，行業(yè)持續(xù)優(yōu)勝劣汰，強者恒強。8月25日，保利發(fā)展發(fā)布的業(yè)績報告顯示，上半年，該公司實現簽約金額1451.71億元，穩(wěn)居行業(yè)榜首，錄得1169億元收入、27.1億元歸屬母公司凈利潤，為少數保持正向盈利的“績優(yōu)生”之一。期內，公司的現金流也得以進一步優(yōu)化，經營性現金流同比由負轉正，期末貨幣資金余額1385.62億元，占總資產比例保持在10%以上，確保安全發(fā)展。

在行業(yè)發(fā)展模式轉變的關鍵時期，保利發(fā)展前瞻性布局“好城市+好房子”，積極把握市場的結構性機會。上半年，該公司在多個核心城市新增了26個優(yōu)質項目，新增貨值位列行業(yè)第一。產品端，新增的“天奕”子品牌，在廣州、上海的首開均優(yōu)于立項預期。構建房地產發(fā)展新模式方面，保利發(fā)展也在穩(wěn)步探索新業(yè)務格局，通過拓展運營、服務邊界，形成新的盈利模式和增長點。

研究機構表示，保利發(fā)展不斷新增項目以強化于上海、杭州等高能級城市的戰(zhàn)略深耕，在“好房子”時代注入發(fā)展動能，進一步鞏固了地產龍頭地位。同時，該公司亦積極推進調規(guī)、換地以優(yōu)化土地庫存，隨著此類具備較強盈利前景的項目陸續(xù)交付，其業(yè)績有望持續(xù)修復。

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銷售規(guī)模持續(xù)領先 資源優(yōu)化卓有成效

上半年，政策持續(xù)釋放積極信號推動房地產止跌回穩(wěn)，商品房銷售降幅同比收窄，但市場仍存在挑戰(zhàn)。據中指研究院統(tǒng)計，TOP100房企上半年的銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%，銷售總額超千億房企僅4家，同比減少2家。

行業(yè)“銷冠”依然是保利發(fā)展。據了解，早在年初，該公司就確立了全面搶抓銷售、增量存量分類施策的策略，一季度把握市場窗口，優(yōu)化產品、提升展示，取得630億元的簽約額，為上半年的業(yè)績打下良好基礎。二季度，在市場熱度有所下降的背景下，公司積極應變，把握“五一”關鍵節(jié)點、用好房票安置等政策機會，穩(wěn)住了市場份額。報告期末，待售項目計容面積為5855萬平方米，較年初下降403萬平方米。

期內，保利發(fā)展的增量項目表現出色。2022年及之后獲取的增量項目合計簽約金額約937億元，占比65%，較2024年全年進一步提升了5個百分點，項目立項兌現度整體較好，推動平均簽約利潤率實現回升。同時，重點城市競爭優(yōu)勢得到鞏固，38個核心城市銷售貢獻同比提升3個百分點至92%，公司在上海、廣州、成都、西安等9個城市排名市場第一，在石家莊、福州等8個城市排名前三，廣州、佛山、太原、石家莊等7個城市市占率突破15%。

存量項目的去化是市場的一大難點，也是影響房企經營質量的關鍵因素。上半年，保利發(fā)展采取多項存量去化措施并取得一定成效。例如，推動存量項目調規(guī)調產品，改善交通學區(qū)社商配套，多角度提升產品競爭力，升級泛會所運營豐富生活場景，重新規(guī)劃看房動線，讓客戶沉浸式預演美好生活等。截至6月末，該公司2021年及以前獲取的存量項目簽約銷售394萬平方米，銷售金額514億元，占比達35%，存貨去化壓力進一步緩解。

期內，該公司還設立了存量盤活專班，分類梳理典型方案和落地經驗，與各級政府部門廣泛溝通協(xié)商，新完成“調轉換退”51萬平方米，多個項目突破開發(fā)限制或實現調規(guī)轉性，有效提升資源價值。

上半年，核心城市的確定性再次得到市場驗證。統(tǒng)計數據顯示，一線城市的新建商品住宅銷售面積實現兩位數的同比增長，強二線城市的新房成交保持平穩(wěn)，優(yōu)于全國平均水平。期內，保利發(fā)展根據市場分化的特點持續(xù)提高資源投放的精準度，在北京、上海、杭州、西安、石家莊等核心城市新增26個項目，總地價509億元，總計容面積228萬平方米，拓展金額權益比為87%，穩(wěn)定在近年較高水平。根據中指研究院的報告，上半年，無論是權益拿地金額，還是新增貨值，保利發(fā)展均排在行業(yè)榜首位置，體現出該公司對行業(yè)前景及自身成長能力的堅定信心。

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牢筑穩(wěn)健財務護城河 融資優(yōu)勢凸顯

堅持安全與發(fā)展并重是保利發(fā)展安然穿越多次行業(yè)周期的經營要義。上半年，在新房市場依然面臨較大下行壓力的背景下，該公司未雨綢繆、大力搶抓資金回籠，實現銷售回籠1448億元，綜合回籠率100%，同比提高15個百分點。同時，通過推動存量項目納入收儲、收回政府回購款和返還款、加快已投資項目轉化落地等方式解決占壓資金122億元，通過盤活預售監(jiān)管資金、加快退稅等增加可動用資金107億元。期內，保利發(fā)展的經營活動現金凈流入160.17億元，同比實現由負轉正。期末貨幣資金余額1385.62億元，占總資產比例保持在 10%以上，另有593億元已售待回籠資金，未來可動用資金充裕。

除了保持行業(yè)較高水平的銷售回籠率外，上半年，保利發(fā)展的風險防范和應變能力亦進一步增強。例如，成功發(fā)行國內首單現金類定向可轉債，發(fā)行規(guī)模85億元，6年期綜合成本2.32%，實現公開市場融資創(chuàng)新。已有融資渠道保持暢通，發(fā)行公司債和中期票據57億元，期末直接融資占比21.53%，并獲取新一期中期票據、超短期融資券注冊批文。貸款結構有所優(yōu)化，經營物業(yè)貸款凈增29億元，最長期限達 30年，期末經營物業(yè)貸款余額339億元。截至報告期末，該公司三年以上到期的有息負債占比42.8%，較年初提升3.2個百分點，一年內到期有息負債占比21.4%，較年初下降2.9個百分點，債務期限及類型結構合理。

報告期末，保利發(fā)展的資產負債率為73.53%，扣除預收款的資產負債率為63.3%、凈負債率為59.64%，較期初分別下降0.82個百分點、1.4個百分點和3.02個百分點，保持在合理健康的水平。報告期新增有息負債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合成本2.89%，低成本優(yōu)勢凸顯。

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引領行業(yè)變革 加速構建新發(fā)展模式

雖然短期內市場仍在筑底，但保利發(fā)展對行業(yè)下半場保持樂觀，認為在政策支持下，市場有望企穩(wěn)回升，開啟高質量發(fā)展新篇章。而房企只要堅持以客戶為中心，重塑業(yè)務結構、商業(yè)模式和產品服務品質，就有望構建可持續(xù)發(fā)展的新商業(yè)范式，開創(chuàng)全新的發(fā)展局面。

“好房子”建設被認為是構建房地產發(fā)展新模式的重要內容之一。作為行業(yè)龍頭，保利發(fā)展早在2023年便提出行業(yè)進入“高質量發(fā)展的品質時代”，構建四階八維全流程品質管理體系，把品質品牌提升融入到開發(fā)經營的每個環(huán)節(jié)。今年上半年，該公司基于22萬余條客戶調研數據，以“好生活”為綱領，重新解構挖掘客戶需求，設計策劃“好產品” 和“好服務”。產品方面，進一步完善了產品品牌體系，深化產品品牌與在地文化、生活需求的深度結合，打造因地制宜、匹配客戶需求的產品。品質保障方面，深化全流程品質管理體系，覆蓋投資、定位、建造、交付四個階段，堅守“以客戶為中心”理念，全面管控定位、設計、宣傳、建造、招采及成本、體驗、交付、服務等八大維度的品質呈現。

上半年，保利發(fā)展打造的“好房子”市場反響熱烈。5月份，上海的保利·海玥外灘序BUND98項目迎來首次開盤，223套房源累計獲得553組認購，認購率約達248%，項目開盤當日即實現日光，單日銷售金額達30億元。新增的“天奕”子品牌，在廣州、上海的首開均優(yōu)于立項預期，截至目前累計簽約超75億元。

重塑業(yè)務結構、商業(yè)模式的行動也已經展開。今年年初，保利發(fā)展提出加快構建“一個新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐” 的新目標，探索從單一的開發(fā)銷售，轉變?yōu)椴粍赢a投資開發(fā)、不動產經營與不動產綜合服務齊頭并進的新業(yè)務格局。上半年，該公司的不動產在營資產規(guī)模和效益穩(wěn)步提升。截至報告期末，酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產在營面積573萬平方米，較上年末增加39萬平方米，其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%。不動產綜合服務方面，保利物業(yè)持續(xù)強化品質服務和精益運營，經營業(yè)績實現了穩(wěn)步增長。截至報告期末，保利物業(yè)合同管理面積9.96億平方米，在管面積8.34億平方米，實現營業(yè)收入83.92億元，歸屬母公司凈利潤8.91億元，同比分別提升6.6%、5.3%。

穆迪在最近的一份報告中表示，與房地產開發(fā)的周期性特征不同，租賃和物業(yè)管理服務的收入可提高盈利穩(wěn)定性和財務韌性，尤其是在行業(yè)下行期?？梢灶A見，隨著“好房子”進入結算周期，及運營、服務業(yè)務收入的持續(xù)提升，保利發(fā)展的確定性成長值得行業(yè)期待。

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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