越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠（左二）、越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松（右二）、越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國雄（左一）、越秀地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)曾志釗（右一）

越秀地產(chǎn)又一次展現(xiàn)了突出的逆周期成長能力。

8月27日，越秀地產(chǎn)發(fā)布的中期業(yè)績顯示，上半年，在行業(yè)持續(xù)調(diào)整、成交總量收縮的背景下，該公司實現(xiàn)615億元的合同銷售額，同比增長11%，成為Top10房企中僅有三家實現(xiàn)正增長的房企之一，增速排名第二。期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入475.7億元，同比大幅增長34.6%，連續(xù)7年保持穩(wěn)健增長。

值得關(guān)注的是，在規(guī)模持續(xù)增長的同時，越秀地產(chǎn)還兼顧了財務(wù)的安全健康，上半年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41億元，加權(quán)平均借貸成本則降至3.16%?；谶@些優(yōu)異表現(xiàn)，該公司獲惠譽上調(diào)評級展望，并成為目前行業(yè)內(nèi)唯一躋身標普投資級評級的地方性國企。分析人士認為，國際評級機構(gòu)接連看好越秀地產(chǎn)，不僅有助于該公司進一步鞏固發(fā)展優(yōu)勢，亦為中國房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)注入了寶貴的信心。

里昂證券也在8月份上調(diào)了越秀地產(chǎn)的目標價，并維持其“跑贏大市”的評級。該機構(gòu)強調(diào)，作為國資內(nèi)房開發(fā)商，越秀地產(chǎn)融資優(yōu)勢顯著、銷售表現(xiàn)強韌、土地儲備持續(xù)改善，預(yù)期明年起銷售逐步回穩(wěn)將推動盈利回升。

截至6月末，越秀地產(chǎn)已經(jīng)達成了全年銷售目標的51%，該公司管理層表示，下半年將繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，有信心完成1205億元的銷售目標。

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精準投資驅(qū)動業(yè)績逆勢增長

上半年，中國房地產(chǎn)市場仍處于企穩(wěn)修復(fù)的發(fā)展階段，全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%，商品房銷售金額同比下降5.5%。受大環(huán)境影響，房企的經(jīng)營業(yè)績亦面臨較大壓力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上半年，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%，各陣營房企銷售額均有下降。其中，TOP10房企銷售額均值為893.8億元，同比下降13.2%。雖然銷售下滑是行業(yè)普遍現(xiàn)象，但也有部分企業(yè)實現(xiàn)了逆市上行，如，越秀地產(chǎn)便是Top10房企中實現(xiàn)正增長的三家房企之一。得益于強勁的銷售表現(xiàn)，上半年，該公司穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊，名列第8。

“來之不易?！闭劶吧习肽陜?yōu)于行業(yè)均值的正增長，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠有感而發(fā)。在他看來，銷售額、營業(yè)收入等指標的持續(xù)向好并非一蹴而就，而是基于該公司超前的戰(zhàn)略眼光及多年來的精準施策，包括對市場的精準研判、產(chǎn)品的精準定位，交付力、服務(wù)力的不斷提升以及穩(wěn)健的財務(wù)管理策略等。

惠譽認為，越秀地產(chǎn)的銷售業(yè)績較好是因為其近年來在關(guān)鍵市場積極拿地，能夠?qū)崿F(xiàn)更快的銷售周轉(zhuǎn)。據(jù)了解，2025年上半年，該公司新增土儲面積約148萬平方米，全部位于北京、上海、廣州、杭州等一二線核心城市，其中68%位于一線城市。期末總土地儲備達2043萬平方米，一二線核心城市占比達94%，其中半壁江山位于一線城市。

在房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整期，人口吸附力強、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量高的核心城市表現(xiàn)出了較強韌性，成為頭部房企的主要糧倉。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年上半年，20家代表房企47.8%的銷售業(yè)績來源于二線城市，一線城市銷售業(yè)績貢獻率同比增長9個百分點至40%。而越秀地產(chǎn)在一二線城市的戰(zhàn)略投資也為其帶來了豐厚回報，上半年，其一線核心城市的銷售額為495億元，占總銷售額80.5%。其中，該公司在北京實現(xiàn)合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，晉升為上半年北京市場的銷冠。大本營廣州則實現(xiàn)了157.56億元銷售額，排名第二。上海也實現(xiàn)了144.92億元銷售額，位居第六名。

除了堅定落實聚焦核心城市的布局策略，越秀地產(chǎn)還根據(jù)市場的分化情況進一步提升了投資的精度，上半年新獲取的土地大多為中小規(guī)模，平均單宗體量不足12萬平方米。小體量項目如廣州荔灣的瓏悅西關(guān)、廣州白云的云悅等項目，均位于當(dāng)?shù)厥袌龅狞S金板塊，且為新規(guī)產(chǎn)品，因此去化確定性更高，溢價能力更強。行業(yè)專家認為，通過這種“小快靈”的策略，該公司形成了“精準投資—快速去化–資金回籠”的高效閉環(huán)，驅(qū)動現(xiàn)金流持續(xù)為正，成為整體銷售“逆市增長”的底層保障。

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引領(lǐng)“好房子”標準

多地項目熱銷

據(jù)機構(gòu)觀察，上半年房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性分化特點明顯，一方面，成交熱點更多集中于核心城市，另一方面，高品質(zhì)的“好房子”在市場調(diào)整期也實現(xiàn)了較好去化。優(yōu)質(zhì)房企通過“核心城市核心區(qū)+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”策略，率先企穩(wěn)市場。

以越秀地產(chǎn)為例，近年來，該公司持續(xù)迭代核心城市的改善型產(chǎn)品，積極響應(yīng)消費者對居住品質(zhì)和功能提升的需求。年初，公司發(fā)布了引領(lǐng)行業(yè)“好房子”建設(shè)標準的“4×4好產(chǎn)品理念”，進一步提升產(chǎn)品力。期內(nèi)，各地“好房子”全面開花，多個高品質(zhì)項目獲得市場的充分肯定。北京海淀和樾望云、和樾玉鳴兩大重磅項目首開熱銷152億元，創(chuàng)下北京同期市場銷售額新高，包攬北京上半年住宅成交金額TOP1、TOP2，昌平星耀未來也進入上半年板塊區(qū)域新房成交套數(shù)TOP3。在廣州，“廣府系”瓏悅西關(guān)、熙悅江灣等項目成為市場熱銷標桿，先鋒系產(chǎn)品東山云起項目開盤去化率超9成，云萃項目首推誠意登記客戶1比3，相當(dāng)于3人搶一套，實現(xiàn)開盤即基本清盤。上海的靜安天玥項目同樣大受歡迎，開盤即售罄，銷售額達23億元。

核心城市“好房子”的持續(xù)熱銷顯著提升了越秀地產(chǎn)的銷售質(zhì)量。上半年，該公司的銷售均價從2024年中期的29500元/平方米提升至42100元/平方米，同比提升42.7%，是行業(yè)銷售均值的2.5倍，奠定了其在高品質(zhì)產(chǎn)品賽道的領(lǐng)先地位。

上半年，越秀地產(chǎn)還持續(xù)完善大客研體系，推動創(chuàng)新試點項目及產(chǎn)研基地落地，加速設(shè)計施工一體化進程，并依托“悅智造”BIM平臺優(yōu)化全鏈條管控。這一系列措施不僅提升了開發(fā)效率，更保障了工程質(zhì)量，為“好房子”的高品質(zhì)交付奠定堅實基礎(chǔ)。

在業(yè)內(nèi)看來，過去7年營收的穩(wěn)定增長以及今年上半年34.6%的逆勢增長，印證了越秀地產(chǎn)“好城市+好房子”經(jīng)營策略的韌性及活力。一線及強二線城市的核心地塊貨值兌現(xiàn)周期短、溢價高，“好房子”產(chǎn)品則可拉高售價、縮短去化周期。精準投資與高效回款形成閉環(huán)，現(xiàn)金流持續(xù)正流入，既對沖行業(yè)銷量下滑，又放大單盤利潤，最終體現(xiàn)為營收的穩(wěn)健提升。

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國際評級機構(gòu)積極看多

綜合實力獲肯定

在越秀地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績的前一天，標普授予了該公司“BBB-”的投資級長期發(fā)行人信用評級，展望“穩(wěn)定”。而惠譽則是在6月份確認了其“BBB-”投資級的評級，并將展望上調(diào)至“穩(wěn)定”。據(jù)了解，自2021年中國民營房企陷入流動性危機以來，國際評級機構(gòu)便對中國的房地產(chǎn)行業(yè)及房企持謹慎態(tài)度，陸續(xù)下調(diào)了不少企業(yè)的評級。此次是標普時隔一年來首次看好中資房企，對企業(yè)個體及行業(yè)都具有重要信號意義。

標普在報告中表示，母公司越秀集團的大力支持、銷售業(yè)績穩(wěn)健、資源布局優(yōu)質(zhì)、財務(wù)安全健康是此次越秀地產(chǎn)獲得投資級評級的重要因素。作為越秀集團的核心業(yè)務(wù)板塊，越秀地產(chǎn)在債務(wù)擔(dān)保、供股認購、增持股份等方面獲得了母公司的大力支持，廣州地鐵集團的深度協(xié)調(diào)，也有助于公司獲得軌交沿線優(yōu)質(zhì)土儲。

適度的杠桿率、良好的融資能力等是評級機構(gòu)衡量房企經(jīng)營質(zhì)量的重要指標。業(yè)績報告顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)的財務(wù)管理質(zhì)量進一步提升。截至2025年6月末，該公司短期債務(wù)占比控制在24%，“三道紅線”指標長期保持綠檔，剔除預(yù)收款資產(chǎn)負債率64.6%，凈負債率53.2%，現(xiàn)金儲備達446.4億元，覆蓋短期債務(wù)1.7倍，顯著高于行業(yè)平均1倍-1.2倍的覆蓋水平，充裕的流動性及合理健康的負債結(jié)構(gòu)既保障了運營安全，也為企業(yè)的適時擴張留足了彈性。期內(nèi)，該公司實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41億元，適配新周期的業(yè)務(wù)模式展現(xiàn)出強大的造血能力。

融資是越秀地產(chǎn)的優(yōu)勢領(lǐng)域。上半年，該公司的加權(quán)平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點創(chuàng)歷史新低，較2025年上半年TOP10房企的平均融資成本低逾13個基點。而期末利率首次突破3%以下關(guān)口至2.84%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。

兩家國際評級機構(gòu)都對越秀地產(chǎn)的發(fā)展前景給予樂觀評價。鑒于迄今為止的強勁銷售業(yè)績和持續(xù)的土地儲備補充，惠譽預(yù)計該公司今年的銷售額將趨于穩(wěn)定，隨著行業(yè)低迷前購置的高成本庫存所產(chǎn)生的銷售額占比逐漸下降，毛利率此后將逐步改善。標普認為，盡管行業(yè)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，但越秀地產(chǎn)仍將在未來一至兩年內(nèi)繼續(xù)保持其市場地位。

交銀國際在業(yè)績數(shù)據(jù)發(fā)布后維持了對越秀地產(chǎn)的買入評級，理由是公司財務(wù)狀況穩(wěn)健、融資成本較低，聚焦在一二線城市的新土儲更容易在市場進一步好轉(zhuǎn)時抓住購買力，國企背景及土儲布局也更容易受惠于近期的行業(yè)支持政策。

值班編委：李紅梅

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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