樓市素有“金九銀十”的銷售節(jié)奏，為了促進(jìn)樓市消費(fèi)通暢，最近不少城市回應(yīng)市場(chǎng)期待，抓住時(shí)機(jī)優(yōu)化出臺(tái)穩(wěn)樓市“組合拳”政策，著力營(yíng)造樓市消費(fèi)的良好環(huán)境。

8月25日，上海市六部門印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涵蓋住房限購(gòu)、公積金、住房信貸、住房稅收等6項(xiàng)政策的調(diào)整優(yōu)化。8月26日，蘇州取消市區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房2年限售政策。另有成都、珠海等城市出臺(tái)公積金新政降低首付比例、提高貸款額度以及支持又提又貸。

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，各地用好“調(diào)控自主權(quán)”而優(yōu)化的政策，效果是明顯的。上海發(fā)布政策后僅一天，樓市已展現(xiàn)出明顯的積極變化，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月25日、8月26日兩天，其二手房成交環(huán)比上周增長(zhǎng)約14.8%，新增客環(huán)比增長(zhǎng)約40.1%。我們的一線采訪發(fā)現(xiàn)，亮眼的是外環(huán)外的新房市場(chǎng)，一些好樓盤在成交上表現(xiàn)極其突出，8月26日，上海外環(huán)外保利發(fā)展、金茂等旗下樓盤出現(xiàn)開售就“日光”現(xiàn)象。蘇州取消限售政策，也釋放了改善性住房需求，當(dāng)前的限售政策對(duì)于對(duì)激發(fā)市場(chǎng)活力具有抑制性，在鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)上已不符合實(shí)際情況，能“早退”確實(shí)就要“早退”，還存在這類不利于消費(fèi)的限制性措施的地方，要根據(jù)發(fā)展形勢(shì)變化靈活調(diào)整，在穩(wěn)住樓市的消費(fèi)環(huán)境改善上，可以說(shuō)還沒(méi)有終點(diǎn)，只有連續(xù)不斷的新起點(diǎn)。

對(duì)于各地而言，解決人民群眾住房問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，但狠抓當(dāng)前，贏得時(shí)間，就是贏得一切。這次上海調(diào)整限購(gòu)、信貸和稅收等系列政策，覆蓋范圍廣，在降低購(gòu)房成本、釋放合理住房需求方面是做出了系統(tǒng)性安排，這是十分關(guān)鍵的改革發(fā)展舉動(dòng)。局部市場(chǎng)的穩(wěn)固、上行會(huì)帶動(dòng)更多城市一起企穩(wěn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的生態(tài)體系就會(huì)更健康和穩(wěn)定。

樓市的溫差效應(yīng)和預(yù)期管理，已經(jīng)成為各地樓市治理與發(fā)展的重頭戲。每一個(gè)經(jīng)濟(jì)細(xì)分領(lǐng)域，在有效需求不足的背后，根本的原因基本是預(yù)期和信心發(fā)生了變化。從去年10月到今年5月全國(guó)樓市的發(fā)展變化脈絡(luò)來(lái)看，政策功效是巨大的，而隨著時(shí)間的變化，目前不少地方在放松和增加需求措施方面下了很大力氣，但在住房需求被激活的同時(shí)出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象，就是政策效應(yīng)不似以往那么持久。我們從底層邏輯來(lái)觀察，也發(fā)現(xiàn)當(dāng)前樓市運(yùn)行中的主要矛盾和矛盾主要方面已經(jīng)越來(lái)越集中于預(yù)期和信心的變化。

市場(chǎng)預(yù)期是影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要因素，我們觀察樓市既要關(guān)注可見的成交量?jī)r(jià)走勢(shì)，又要關(guān)注背后參與主體的預(yù)期、信心和健康狀況。如果僅限于住建領(lǐng)域千方百計(jì)擴(kuò)大有效需求和鼓勵(lì)高質(zhì)量有效投資，力量是單一的也是有局限的。進(jìn)一步穩(wěn)住樓市推動(dòng)健康發(fā)展急需通過(guò)進(jìn)一步全面落實(shí)中央在住房、土地、金融、財(cái)稅上的重大部署和深化改革，以系統(tǒng)協(xié)同和系統(tǒng)改革雙引擎來(lái)實(shí)施旨在穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心的一系列操作。換言之，宏觀政策的操作一定要依托于改革，從目前樓市的發(fā)展變化特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)可以看清楚的基本事實(shí)。

只有底層邏輯范圍的居民和企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定了，信心增強(qiáng)了，樓市消費(fèi)和投資需求不足的矛盾和問(wèn)題才可隨之減輕，源自需求和供給兩翼的矛盾和問(wèn)題才可隨之化解，進(jìn)而鞏固和增強(qiáng)樓市穩(wěn)定的良好態(tài)勢(shì)，才會(huì)有堅(jiān)實(shí)的理性回升基礎(chǔ)和保障。

實(shí)事求是地說(shuō)，無(wú)論是穩(wěn)住樓市、城市更新，還是企業(yè)開發(fā)好房子，都不是單一力量可以解決的問(wèn)題。試想一下，在很多地方樓市信心不足、需求疲軟、庫(kù)存壓力、融資困難的情況下，不沉下心來(lái)抓落實(shí)系統(tǒng)施策，不以“看準(zhǔn)了就抓緊干，把各方面的干勁帶起來(lái)”的精氣神抓改革發(fā)展，那么再好的目標(biāo)、再好的藍(lán)圖，都會(huì)被打折減效。當(dāng)前，推動(dòng)樓市穩(wěn)固發(fā)展的“推動(dòng)力”就來(lái)自消費(fèi)端的動(dòng)力牽引，來(lái)自經(jīng)營(yíng)主體的活力釋放，來(lái)自龐大市場(chǎng)的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)，來(lái)自金融財(cái)政的雪中送炭……這些“推動(dòng)力”的強(qiáng)度，都與綜合政策效力密不可分。

全面看，樓市的穩(wěn)定能夠增強(qiáng)社會(huì)信心和市場(chǎng)預(yù)期。從這些底層邏輯角度來(lái)說(shuō)，在把握穩(wěn)住樓市總目標(biāo)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式總方向、推進(jìn)城市更新總要求的前提下，每一個(gè)穩(wěn)住樓市的相關(guān)部門、地方還要持續(xù)用力，繼續(xù)乘勢(shì)而上，一錘接著一錘敲，積小勝為大勝、積跬步至千里，這是我們能夠做到的，歷史不會(huì)辜負(fù)實(shí)干者。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)9月1日01版 責(zé)任編輯 何可信）

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