《中國房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學研究生院列為全校研究生學術與職業(yè)素養(yǎng)平臺課程。課程目標為：

第一，分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關領域的未來發(fā)展提供一個分析的框架，也力求為有意愿在相關領域發(fā)展的學生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導；

第三，結合理論分析和實踐經(jīng)驗總結，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領域未來機會與挑戰(zhàn)的分析中。

上課時間：202515周一) 18:45-22:00

Part 20:30-22:00 主題演講任榮榮：《城市更新：內(nèi)在驅動力與可持續(xù)模式探索》

第一課：

《城市更新：內(nèi)在驅動力與可持續(xù)模式探索》

一、課程概述

本次課程由中國宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所任榮榮主講，圍繞城市更新展開，從城市更新的內(nèi)在驅動力（為什么更新）、更新內(nèi)容（更新什么）、可持續(xù)更新模式（怎么更新個核心維度，結合政策文件、數(shù)據(jù)及案例，深入剖析城市更新相關知識，幫助聽眾全面理解城市更新的邏輯與實踐路徑。

二、城市更新的提出背景及政策演進（一）政策發(fā)展歷程

初步探索階段（2015-2019 年）

2015 12 月的中央城市工作會議提出，中國城市發(fā)展進入新時期，需推動由外延擴張式向內(nèi)涵提升式轉變。但當時房地產(chǎn)市場在棚改貨幣化安置推動下仍處高增長階段，城市更新探索未受足夠重視。

2019 12 月，中央經(jīng)濟工作會議首次強調(diào) “城市更新” 概念，提出 “加強城市更新和存量住房改造提升”，此時城市更新核心為老舊小區(qū)改造。

國家戰(zhàn)略階段（2020 年起）

2020 10 月，“實施城市更新行動” 首次寫入我國五年規(guī)劃（十四五規(guī)劃綱要），正式上升為國家戰(zhàn)略，成為推進新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。

的二十大報告提出，堅持“人民城市人民建、人民城市為人民”，明確實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。

加速推進階段（2025 年）

2025 月，中辦國辦印發(fā)《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，明確到 2030 年城市更新行動實施取得重要進展，該文件被視為城市更新頂層制度設計文件。

2025 月，中央城市工作會議確定當前及今后一段時間城市工作方向：以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優(yōu)化、動能轉換、品質(zhì)提升、綠色轉型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

（二）現(xiàn)實矛盾：潛力與挑戰(zhàn)并存

巨大潛力：

投資增長顯著：北京市2024 年城市更新項目完成固定資產(chǎn)投資 734 億元，同比增長 66.8%

規(guī)劃規(guī)模龐大：安徽省謀劃2025-2028 年城市更新片區(qū) 214 個、項目 519 個，總投資 4317 億元；市場對城市更新投資潛力預測從萬億級到十萬億級不等。

突出挑戰(zhàn)：

項目盈利困難：城市更新項目普遍存在資金投入大、回報周期長、資金成本高的問題，社會資本“算不過賬”，難以形成閉合商業(yè)邏輯。

發(fā)展模式轉變：城市發(fā)展已從“建設就能擴張、擴張就能增長” 的 “確定性時代”，轉向 “建設不一定能擴張、擴張不一定帶來增長” 的 “不確定性時代”，傳統(tǒng)增量擴張模式不再適用。

三、城市更新的內(nèi)在驅動力（為什么更新）

城市更新的內(nèi)在驅動力與城鎮(zhèn)化進程、經(jīng)濟增長方式密切相關，是城鎮(zhèn)化進程的經(jīng)濟延續(xù)，與經(jīng)濟增長內(nèi)生連接。

（一）城鎮(zhèn)化進程：從增量擴張到存量提質(zhì)

城鎮(zhèn)化發(fā)展成果與趨勢

改革開放以來，我國經(jīng)歷大規(guī)模、高速度城鎮(zhèn)化：1978 年城鎮(zhèn)化率 17.9%2024 年達 67.0%；城鎮(zhèn)常住人口從 1.7 億人增至 9.4 億人，凈增 7.7 億人（相當于長三角地區(qū)常住人口總量的 3.2 倍）。

未來增速放緩：根據(jù)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，2030 年常住人口城鎮(zhèn)化率預計提升至約 70%2025-2030 年五年間僅增加約 個百分點，遠低于此前年均增長水平。

理論支撐：城市增長邊界理論

傳統(tǒng)增量開發(fā)模式運行到特定階段后，會產(chǎn)生非經(jīng)濟效率狀態(tài)，需依托存量要素進行結構性、邊際性調(diào)整，客觀上要求開展城市更新。中央城市工作會議也明確，我國城鎮(zhèn)化從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質(zhì)增效為主的階段。

（二）經(jīng)濟增長方式：生產(chǎn)空間與生活空間更新需求雙驅動

、生產(chǎn)空間更新：產(chǎn)業(yè)升級需求

經(jīng)濟階段轉變：我國經(jīng)濟從高速度增長轉向高質(zhì)量發(fā)展，傳統(tǒng)要素投入型增長面臨瓶頸，城市經(jīng)濟更強調(diào)集約、集聚和集成。

產(chǎn)業(yè)空間適配：伴隨產(chǎn)業(yè)升級，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式對經(jīng)濟空間提出新需求，需重構城市生產(chǎn)空間，以承載原有空間無法滿足的經(jīng)濟增長需求。

、生活空間更新：包容性發(fā)展需求

需求升級：隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，人們對城市生活空間的需求從“有沒有” 轉向“好不好”，基于歷史、人文、自然、生態(tài)等維度的空間重構與升級需求被重視。

理念導向：體現(xiàn)“人民城市人民建、人民城市為人民” 的以人為本理念，讓城市空間變革反映群眾意見與需求。

、國際經(jīng)驗與我國實踐印證

國際規(guī)律：人均GDP 超過 萬美元后，產(chǎn)業(yè)結構變遷驅動的城市功能優(yōu)化成為城市更新主要內(nèi)容。

我國歷程：2009 年人均 GDP 接近 4000 美元（跨入中等偏上收入國家行列），廣東率先開展“三舊” 改造、深圳出臺城市更新規(guī)章；2019 年人均 GDP 突破 萬美元，2020 年 “實施城市更新行動” 寫入五年規(guī)劃，城市更新進入新階段。

此外，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革，重塑產(chǎn)業(yè)邏輯和城市發(fā)展邏輯，城市更新為城市發(fā)展主動抓住機遇提供路徑。

四、城市更新的內(nèi)容（更新什么）

城市更新是內(nèi)涵不斷豐富的概念，分為廣義與狹義，實踐中可從方向性目標、功能性任務、項目實施分類三個維度明確更新內(nèi)容。

（一）概念界定

廣義：從城市發(fā)展層面定義，指改善城市建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、經(jīng)濟社會結構和人居環(huán)境質(zhì)量，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的綜合戰(zhàn)略行動。

狹義：從實踐操作層面定義，指對城市衰退片區(qū)，通過拆除重建、綜合整治、保護保育等方式，改善物理環(huán)境（空間形態(tài)、功能）、恢復經(jīng)濟社會活力的目的性行為。

（二）方向性目標（基于《關于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》）

培育壯大城市發(fā)展新動能（關聯(lián)產(chǎn)業(yè)升級，對應“創(chuàng)新” 城市內(nèi)涵）；

營造高品質(zhì)城市生活空間（關聯(lián)人居環(huán)境，對應“宜居” 城市內(nèi)涵）；

推動城市發(fā)展綠色低碳轉型（關聯(lián)生態(tài)保護，對應“美麗” 城市內(nèi)涵，契合 “雙碳” 戰(zhàn)略）；

增強城市安全韌性（關聯(lián)基礎設施，對應“韌性” 城市內(nèi)涵）；

促進城市文化繁榮發(fā)展（關聯(lián)文化傳承，對應“文明” 城市內(nèi)涵）；

提升城市治理能力水平（關聯(lián)智慧化建設，對應“智慧” 城市內(nèi)涵）。

（三）功能性改造（基于《關于持續(xù)推進城市更新的指導意見》八大任務）

（四）項目實施分類

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造：針對2000 年底前建成的納入國家計劃的老舊小區(qū)，如重慶市紅育坡片區(qū)項目（吸引社會資本、建立 “五議” 共商機制、引入專業(yè)物業(yè)）。

棚戶區(qū)（城市危舊房）改造：含棚戶區(qū)改造收尾項目、C/D 級危舊住房、國企非成套住房，如北京市豐臺區(qū)馬家堡路 68 號院項目（“原拆原建”，居民自籌為主、產(chǎn)權單位出資 政府補貼為輔）。

城中村改造：針對城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)集體用地上的城中村，如深圳市元芬新村項目（社會資本長期躉租，優(yōu)化戶型、增設共享空間，保障租金穩(wěn)定、推出公積金付房租試點）。

城市公共空間改造利用：優(yōu)化綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)，推動設施數(shù)字化智能化 低碳化，如上海市楊浦濱江公共空間無障礙項目（改造 20 余個節(jié)點，開發(fā)智能導覽、數(shù)字地圖等）。

老舊街區(qū)（廠區(qū)）改造提升：含歷史文化街區(qū)、老舊商業(yè)街區(qū)、特色風貌街區(qū)老舊工業(yè)產(chǎn)房倉儲用房片區(qū)，如成都市玉林東路特色街區(qū)項目（O+EPC” 模式，153 家商鋪改造、70 余家業(yè)態(tài)調(diào)整）、北京市首鋼老工業(yè)區(qū)項目（借冬奧契機發(fā)展 “體育 ” 產(chǎn)業(yè)，保留工業(yè)遺存）。

五、可持續(xù)的城市更新模式（怎么更新）

重點圍繞投融資模式展開，核心是突破體制機制障礙，構建多元協(xié)同、收益可持續(xù)的運作體系。

（一）城市更新與傳統(tǒng)增量開發(fā)的核心差異

（二）投融資面臨的體制機制障礙

1.缺乏項目管理的程序化、制度化機制，立項等流程與增量開發(fā)差異大，無標準化流程

2.缺乏支持大規(guī)模、長周期存量改造的穩(wěn)定融資框架，現(xiàn)有融資體系適配性不足；

3.缺乏多元利益主體協(xié)商共治機制，存量更新涉及政府、企業(yè)、原權利人等多方，利益協(xié)調(diào)難度大；

4.土地、稅收等配套政策需迭代完善，如商業(yè)用地續(xù)期、存量改造稅收政策等問題待明確。

（三）政策突破與地方探索方向

1.已明確政策——規(guī)劃與土地政策支撐

2023 11 月自然資源部《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023 版）》明確：推動土地混合開發(fā)與用途轉換，優(yōu)化零星用地改造、容積率獎勵政策，鼓勵權利人自主 合作更新，完善地價計收與不動產(chǎn)登記制度

2.地方與經(jīng)營主體重點突破領域

標準化流程：制定實施細則與配套政策，明確項目各環(huán)節(jié)規(guī)則，減小實施不確定性；

創(chuàng)新投融資：發(fā)揮政府資金引導作用，開發(fā)適配金融產(chǎn)品，整合資金資源資產(chǎn)，確保資金閉環(huán)。

（四）具體實施路徑

1.建立健全實施細則與配套政策

規(guī)劃層面：按《城市更新規(guī)劃編制導則》，構建“專項規(guī)劃 片區(qū)策劃 項目實施方案” 體系；

審批管理層面：建立多部門聯(lián)合工作機制，突破條塊分割，歸口審核項目，推進行政審批前移；

法規(guī)標準層面：加快城市更新立法，完善消防、公共設施等技術標準，加強科技創(chuàng)新與成果應用。

2.創(chuàng)新投融資模式

政府資金引導：中央財政支持城市更新，疊加各類政策資金，發(fā)揮“基本盤” 作用；

金融機構支持：金融監(jiān)管總局研究出臺城市更新項目貸款管理辦法，地方推出貼息政策（如安徽“城品活力貸”、江蘇 “城新貸”）；

資產(chǎn)證券化：推動符合條件項目發(fā)行基礎設施REITs、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券，按 REITs 要求搭建底層資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)盤活與降債。

（五）典型案例

1.蘇州工業(yè)園區(qū)新虹產(chǎn)業(yè)園一區(qū)更新改造

概況：總面積3.1萬平方米，土地利用率40%，容積率為0.48。蘇州工業(yè)園區(qū)重建公司收購后，通過“改造新建”的模式，將園區(qū)綜合容積率提升至1.5（新建部分容積率2.0），總面積增加到9.2萬平方米，功能轉為綜合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)

經(jīng)驗：借年過渡期政策引入科研機構；調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地分類，提升研發(fā)面積比例至 40%；合理配置商業(yè)配套，滿足產(chǎn)業(yè)人才需求。

2.溫州梧田老街更新改造

概況：占地240 畝、建筑面積 12.8 萬平方米，總投資 20 億元，2018 年啟動、2023 年開街，撬動 億元文旅年收入；

經(jīng)驗：“國企摘牌 民企運營”（甌海新城集團拿地、江蘇一德集團招商運營）；運營招商前置，同步規(guī)劃功能、建筑景觀與業(yè)態(tài)；打造 “榕、亭、橋、廟、水街” 形態(tài)，設置文化地標，引入近 200 家商家。

（六）可持續(xù)模式核心：價值共識價值共創(chuàng)價格共享

1.構建“政府引導、市場運作、公眾參與” 機制，推動政府、市場、社會多元主體協(xié)同共治；

2.調(diào)動街道社區(qū)、群眾、經(jīng)營主體、專業(yè)機構積極性，健全專家參與決策制度；

3.形成“政府 居民 業(yè)主單位 運營主體” 多元投入機制，整合資源、各負其責、各得其所；

4.平衡群眾接受意愿、市場參與動力、財政承受程度，實現(xiàn)空間增值與利益共享。

六、總結

核心結論：

可持續(xù)的城市更新模式源于實踐，需通過自下而上的城市先行與市場主體參與探索，統(tǒng)籌有效市場與有為政府，明確實施路徑、完善政策體系，走出中國特色城市更新道路，助力城市高質(zhì)量發(fā)展、不斷滿足人民美好生活需要！

本學期課表

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