“環(huán)球100，無限精彩”標語成為游客的打卡點之一。陳標志/攝

如何避免樂園成為地產(chǎn)銷售的噱頭，實現(xiàn)真正可持續(xù)的協(xié)同發(fā)展，是寶龍和長影需要共同面對的挑戰(zhàn)。

中房報記者 陳標志丨?？趫蟮?/span>

“光之秘鑰”大型沉浸式電影實景特技秀首映通氣會的召開，將市場目光引流到了背后的長影集團及其打造的“長影環(huán)球100奇幻樂園”，這一在文旅市場沉浮多年的企業(yè)和項目。

過去近7年，海南知名文旅IP——“長影環(huán)球100奇幻樂園”在疫情等不利因素影響下，陷入經(jīng)營低谷，2021年更是傳出該樂園因運營困難、負債較高等問題面臨轉(zhuǎn)讓的消息。

沉寂多年之際，長影集團決定以“光之秘鑰”的上映與項目的更名卷土重來，以期抓住新的文旅發(fā)展機遇期。目前，“長影環(huán)球100奇幻樂園”已正式更名為“海南長影奇幻樂園”。

長影集團黨委副書記、總經(jīng)理欒國棟表示，此次更名并非簡單的名稱調(diào)整，而是品牌戰(zhàn)略的全面升級。他還表示，長影集團將以“海南長影奇幻樂園”為嶄新起點，聚焦“影、奇、幻”的獨特定位，全力打造更具本土特色、國際影響力的文旅IP。

不過，有長期關(guān)注文旅地產(chǎn)的人士表示，文旅項目的運營要有切實的“IP”產(chǎn)品，如迪士尼、環(huán)球影城等均通過內(nèi)容切入實現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展，海南長影奇幻樂園的再次出發(fā)仍要找準自己的定位與好內(nèi)容切入，否則將再次面臨困境。

與文旅項目命運緊密相連的，是占地超 5000 畝的?？趯汖埑?。2017 年，寶龍地產(chǎn)以 11.67 億元收購相關(guān)房企股權(quán)入局，將其打造成集住宅、商業(yè)、辦公于一體的 “超級地產(chǎn)大盤”。項目銷售曾因樂園熱度一度走高，二期均價達 19200元/平方米，但后續(xù)受樂園困境與海南限購政策影響，房價回落至12000元~14000元/平方米間，“文旅賦能地產(chǎn)” 的光環(huán)逐漸褪色。

如今，樂園完成更名重啟，寶龍地產(chǎn)又能否借此扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)項目頹勢？雙方“文旅+地產(chǎn)”的模式能否打破“概念透支”困局、建立“地產(chǎn)反哺文旅”的良性循環(huán)？這些問題，已然成為海南自貿(mào)港文旅地產(chǎn)發(fā)展進程中備受關(guān)注的焦點。

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更名破局

海南長影奇幻樂園標志性建筑。陳標志/攝

在9月10日的未來戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)布會上，長影集團黨委副書記、總經(jīng)理欒國棟的脫稿演講傳遞著明確信號：將 “長影環(huán)球100奇幻樂園” 更名為 “海南長影奇幻樂園”，絕非簡單的地域標識添加，而是品牌戰(zhàn)略的深度重構(gòu)。

新名稱既強化了與海南國際旅游消費中心建設(shè)的綁定，又延續(xù)了長影的影視基因，配合 “1個核心定位”“6大產(chǎn)業(yè)中心”發(fā)展體系 —— 以長影海南公司為核心，構(gòu)建六大產(chǎn)業(yè)中心，劍指今年海南長影奇幻樂園要實現(xiàn)扭虧為盈，2026年要實現(xiàn)營業(yè)收入2億元，“十五五”末5億~6億元營業(yè)收入目標。

概括起來就是一句話：讓樂園走出困境。

時間回溯至2009年3月，長影集團揮師南下海南，建設(shè)“長影環(huán)球100文化旅游度假區(qū)”，項目計劃總投資380億元、總用地超6000畝，建成后將成為國內(nèi)投資最多、規(guī)模最大、內(nèi)容最豐富、完全自有知識產(chǎn)權(quán)的文化產(chǎn)業(yè)項目。

2010年12月，該項目確定正式落戶海南，并作為海南省文化產(chǎn)業(yè)重點項目、海南省文化產(chǎn)業(yè)一號工程，被列入海南省“十二五”規(guī)劃等，足見當?shù)刂匾暢潭取?/span>

2012年12月，長影集團與?？谑姓胶炗喓献鲄f(xié)議；2015年，長影集團方面通過3次摘牌，取得2518畝土地的使用權(quán)，其中商業(yè)用地677.19畝、住宅用地810.69畝、文化旅游用地1030.75畝，同年11月正式開工建設(shè)。

2018年的最后一天，長影環(huán)球100奇幻樂園對外試營業(yè)，當天吸引超3萬名游客入園。據(jù)當?shù)孛襟w報道，新開張的主題樂園在第一個春節(jié)“黃金周”共接待游客7.25萬人次，收入達1649萬元。

但“長影環(huán)球100奇幻樂園”似乎“生不逢時”。

2019年底開始爆發(fā)的疫情，使得包括其在內(nèi)的文旅項目均陷入了運營困境，疊加早期票價爭議、設(shè)施、市場競爭等問題，2021年相關(guān)財務(wù)報告顯示，其運營主體出現(xiàn)虧損且負債較高的情況，更是傳出了該樂園因運營困難、負債較高等問題面臨轉(zhuǎn)讓的消息。

前方為緊挨樂園的?？趯汖埑欠康禺a(chǎn)項目。陳標志/攝

與之相伴的，是海口寶龍城房價的持續(xù)縮水：從二期峰值19200元/平方米跌至2023年的 11000元/平方米起，“文旅賦能地產(chǎn)” 遭遇現(xiàn)實重擊。

據(jù)長影集團企業(yè)網(wǎng)站介紹，長影環(huán)球100文化旅游度假區(qū)項目總占地面積6191畝，其中文化用地2458.3畝，商業(yè)用地1066.5畝，住宅用地2666.3畝。項目二期占地2000余畝，包括文化、住宅及商業(yè)配套用地。

從上述規(guī)劃來看，房地產(chǎn)開發(fā)是“長影環(huán)球100文化旅游度假區(qū)”的重要業(yè)態(tài)之一。

在9月10日的發(fā)布會上，欒國棟接受媒體采訪時亦稱：“我們還有一個相關(guān)的地產(chǎn)項目（?？趯汖埑牵?，現(xiàn)在還在開發(fā)中，‘文旅+地產(chǎn)’才是實現(xiàn)宜居宜業(yè)宜游宜樂目的的一個載體?！?/span>

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海口寶龍城的“賭注”

?？趯汖埑琼椖拷ǔ傻慕謪^(qū)。陳標志/攝

2017年，寶龍地產(chǎn)以11.67億元從拉薩德匯手中收購長影福達（海南）、長影椰海（海南）等10個房地產(chǎn)開發(fā)公司51%股權(quán)，成為這場文旅盛宴的關(guān)鍵玩家。

據(jù)?？趯汖埑琼椖繝I銷人員透露，在6000多畝的項目中，長影環(huán)球100奇幻樂園占地約1000畝，其他地塊均為房地產(chǎn)項目，包括商品住宅、公寓、商辦及商業(yè)街區(qū)等。

在?？?，這著實是一個“超級文旅地產(chǎn)大盤”。

對寶龍地產(chǎn)而言，這并非單純的地產(chǎn)開發(fā)，而是精準錨定“文旅 IP + 居住消費” 的商業(yè)模式。當年，當長影集團全力投入樂園運營籌備時，寶龍地產(chǎn)已在一旁加速推進?？趯汖埑墙ㄔO(shè)，從項目啟動之初，就將樂園定位為最重要的價值支撐點。

海口寶龍城的銷售軌跡，也直接映射著樂園的運營起伏。據(jù)了解，?？趯汖埑琼椖恳黄诤投谏唐贩肯群笤?018年初對外銷售，均價分別為14500元/平方米和19200元/平方米，后受海南“全島限購”政策疊加樂園后續(xù)運營困境影響，三期均價降至約14500元/平方米。

2023年10月，曾有房產(chǎn)中介機構(gòu)推出海口寶龍城單價為11000元/平方米的房源，后該項目銷售負責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者回應(yīng)，“國慶節(jié)”期間推了一棟靠近公路的樓棟做團購，二樓房源單價12500元/平方米起，正常房源在12000元~14000元/平方米。

正在開發(fā)建設(shè)中的?？趯汖埑琼椖?。陳標志/攝

統(tǒng)計來看，該地產(chǎn)項目已累計交付10522戶。截至目前，?？趯汖埑琼椖康臓I銷人員仍在朋友圈“推售”該項目六期房源。

文旅地產(chǎn)項目的價值實現(xiàn)存在明顯的“雙螺旋結(jié)構(gòu)”，有商業(yè)媒體專門做了一份調(diào)查，2021~2022年期間，當樂園舉辦大型活動帶來客流高峰時，項目周度訪客量和成交轉(zhuǎn)化率均有15%~20%的提升。

然而這種模式也隱藏著風(fēng)險，當樂園運營未能達到預(yù)期時，地產(chǎn)項目便會面臨“概念透支”的挑戰(zhàn)。更嚴峻的是寶龍地產(chǎn)自身的財務(wù)壓力，2024年其稅后虧損達54.98億元，2025年中期負債仍高達 1342.44 億元，這讓“持續(xù)投入資金支持文旅項目”成為奢侈的選擇。

如何避免樂園成為地產(chǎn)銷售的噱頭，實現(xiàn)真正可持續(xù)的協(xié)同發(fā)展，是寶龍地產(chǎn)和長影集團需要共同面對的挑戰(zhàn)。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，關(guān)鍵是要建立“地產(chǎn)反哺文旅”的良性機制，寶龍城項目的部分收益應(yīng)持續(xù)投入樂園的更新升級，而不是簡單地提取價值，雙方需要建立更緊密的資金循環(huán)和運營協(xié)同機制。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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