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在房地產新舊模式、新舊動力轉換的關鍵之年，2025年房地產行業(yè)取得了決定性成績，政策形成需求端、供給端、保障端系統(tǒng)性支持體系，推動樓市運行態(tài)勢持續(xù)回穩(wěn)向好，住房保障體系顯著擴圍升級，城市更新取得重要進展，保交房任務全面完成，“好房子”建設起步成勢，企業(yè)債務風險化解取得突破性進展，總體呈現(xiàn)了穩(wěn)中求進的發(fā)展態(tài)勢。　

承上啟下之際，“2025~2026年度觀察”聚焦全年房地產發(fā)展，通過政策透析，市場走勢觀察，關注房企未來轉型方向，助力房地產高質量發(fā)展。

中房報記者 許倩丨北京報道

2025年即將過去，中國房地產市場在深度調整中顯現(xiàn)出積極變化。

今年前11個月，全國新建商品房銷售額累計達7.5萬億元，全年有望保持在8萬億元～9萬億元區(qū)間。盡管與2024年9.7萬億元的銷售規(guī)模（同比下降17%）相比有差距，但下降幅度已明顯收窄，表明市場底部正在逐步夯實。

土地市場率先透出暖意。沉寂多時的民營房企重返競價席，并聚焦一二線城市核心地塊。如，北京朝陽區(qū)松榆里地塊經(jīng)超百輪競價，最終由懋源地產以50.24億元競得；成都郫都區(qū)一宗地塊也經(jīng)過35輪爭奪，被金沙鷺島以3.37億元收入囊中，溢價率達39.53%。這些動向反映出市場信心正在局部復蘇。

企業(yè)層面亦出現(xiàn)關鍵轉折。以融創(chuàng)、碧桂園為代表的一批出險房企，通過艱難的債務重組正逐步走出至暗時刻，顯示出房地產債務違約高峰已過。

展望2026，政策路徑已清晰明確。近期召開的中央經(jīng)濟工作會議將“著力穩(wěn)定房地產市場”置于重要位置，并首次將“控增量、去庫存、優(yōu)供給”協(xié)同部署，同時要求深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設，加快構建房地產發(fā)展新模式。

剛剛落幕的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議也提出“著力穩(wěn)定房地產市場”，提出城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優(yōu)化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩(wěn)運行；加快構建房地產發(fā)展新模式，有序搭建基礎性制度。

這一系列安排表明，房地產政策正從短期托底轉向中長期制度構建，致力于推動市場軟著陸與模式轉型。中國房地產正加速邁向以人為核心、供需匹配的高質量發(fā)展新周期。

2026年，更系統(tǒng)、更精準的穩(wěn)樓市政策“組合拳”值得期待。

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2025年：政策應出盡出

“止跌回穩(wěn)”初見成效

2025年是中國房地產市場“強政策”與“弱市場”交織的一年。政策端展現(xiàn)出前所未有的連貫性與決心，著力托底企穩(wěn)；而市場端則顯示出內生動力不足，在短暫反彈后重回尋找新平衡的調整通道。

“穩(wěn)住樓市股市，持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)?！边@是2024年底中央經(jīng)濟工作會議對2025年房地產工作的總體部署。其重要背景在于，自2024年四季度以來，重點城市新房銷售量已連續(xù)兩個季度保持修復態(tài)勢，二手房成交實現(xiàn)明顯增長，市場“止跌回穩(wěn)”初見成效。

2025年3月全國兩會召開，政府工作報告首次將“穩(wěn)住樓市”寫入總體要求，并再次強調“持續(xù)用力推動房地產止跌回穩(wěn)”，向市場傳遞了中央穩(wěn)樓市的堅定信號。 “好房子”也首次被寫入政府工作報告，其建設提速有助于住宅產品迭代升級，以優(yōu)質供給促進市場止跌回穩(wěn)。

在一系列政策集中推動下，房地產市場在年初迎來一波回暖小高峰，尤其是一線及部分核心二線城市表現(xiàn)更為突出。今年一季度，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比增長超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增幅均超20%，一度讓市場看到“止跌回穩(wěn)”的曙光。

然而，這輪回暖的根基并不牢固。隨著前期積壓需求的快速釋放，自4月起市場動能明顯衰減。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～4月份，新建商品房銷售額同比下降3.2%，降幅較一季度擴大1.1個百分點；房地產開發(fā)投資額同比下降10.3%，降幅較一季度擴大0.4個百分點，重回兩位數(shù)下跌。房價上漲的城市數(shù)量也在減少，70個大中城市中，22個城市新房價格環(huán)比上漲，比3月份減少2個；5個城市二手房價格環(huán)比上漲，比3月份減少5個。

盡管4月、6月及8月中央層面在多次重要會議中持續(xù)發(fā)聲，要求“鞏固穩(wěn)定態(tài)勢”并“采取更有力措施”；各地也相繼推出一系列支持政策，包括一線城市進一步放松限購、取消貸款利率下限、首付比例降至15%、加大住房公積金政策支持、發(fā)放購房補貼等，但政策效力呈現(xiàn)邊際遞減趨勢。

除部分核心城市中高端市場保持一定韌性外，全國新開工面積、房地產開發(fā)投資等核心指標降幅持續(xù)擴大，市場整體進入“慣性下行”通道。6月因房企沖刺半年度業(yè)績加大促銷而出現(xiàn)的短暫“脈沖”，亦未能扭轉這一趨勢。

市場的真正考驗在于預期。當業(yè)界普遍期待在傳統(tǒng)“金九銀十”期間迎來類似過往的強力政策時，今年9月底的政策窗口期卻相對平靜。預期落空直接導致“銀十”旺季不旺，市場信心進一步受挫。

進入四季度，房地產下行壓力進一步凸顯。1～11月份，全國房地產開發(fā)投資同比下降15.9%，降幅較前10個月擴大1.2個百分點，進一步拖累全國投資增長；房價層面同樣承壓，11月全國70城中，僅8個城市新房價格環(huán)比上漲，二手房價格上漲城市數(shù)為零。全年成交量與價格的高點定格在3月，而四季度則成為全年表現(xiàn)的低谷。

縱覽全年，從3月的銷售高點，到6月的小脈沖，再到四季度的探底，一條完整的樓市“高開低走”曲線清晰呈現(xiàn)，這一年不僅定格了市場曲線，更標志著行業(yè)告別舊周期、向“穩(wěn)預期、建好房”新發(fā)展模式艱難轉型的關鍵一步。

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2026年：著力穩(wěn)樓市

加快構建新模式

面對百年未有之大變局，二十屆四中全會審議通過《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》，明確提出“要推動房地產高質量發(fā)展”，并強調“清理住房消費不合理限制性措施”。

這一決策不僅超越了房地產作為單一經(jīng)濟增長工具的傳統(tǒng)定位，更標志著行業(yè)正從“規(guī)模擴張”向“質量提升”、從“經(jīng)濟刺激工具”向“民生穩(wěn)定基石”的根本轉型，為未來五年乃至更長時期的房地產發(fā)展指明了方向。

要推動房地產高質量發(fā)展，首要任務是穩(wěn)定市場、實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。2026年作為“十五五”開局之年，意義尤為關鍵。

近期召開的中央經(jīng)濟工作會議明確部署：“著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動好房子建設。加快構建房地產發(fā)展新模式”。這一表述簡明而深刻，覆蓋了從市場穩(wěn)定到模式轉型的全方位安排。

12月16日，新華社發(fā)布中央財辦對2025年中央經(jīng)濟工作會議精神的解讀。中央財辦指出，“房地產開發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢，這是各地消化庫存、嚴控增量的結果，是房企應對當前市場形勢的理性選擇”，強調應“客觀分析、正確看待”。同時明確，房地產關聯(lián)性強、涉及面廣，社會上關注度高，“新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，房價降幅持續(xù)收窄”。

這些表述既肯定了房地產的重要地位，也回應了市場對“行業(yè)衰退”的過度擔憂，傳遞出理性看待短期波動的政策導向。

中央財辦進一步分析，“2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%”，新落戶農民工、新畢業(yè)大學生等 “新市民”的剛性住房需求有待持續(xù)釋放。

“需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求”，下一步將通過“深化住房公積金制度改革”“落實好住房信貸、稅收政策舉措”，降低購房成本，釋放“以舊換新”“以小換大”需求。

在去庫存方面，中央明確“可用地方政府債券支持盤活閑置存量土地、收購存量商品房”，并賦予城市在收購主體、價格、用途上更大自主權，旨在實現(xiàn)消化庫存與優(yōu)化供給結構的雙重目標。

中央財辦還指出，要“改革完善房地產開發(fā)、融資、銷售等基礎制度，合理把握各項基礎制度出臺時機，漸進推開立‘新’破‘舊’”；同時強調“在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做”，為行業(yè)高質量發(fā)展劃定了長遠路徑。

“目前，房地產行業(yè)低迷的主要原因在于信心不足。中國人并不是沒有錢，而且更傾向于將錢存進銀行，不愿意拿出來買房?！痹瓏曳扛恼n題組組長、中房集團前董事長孟曉蘇預計，2026年中國房價將會迎來關鍵轉折，市場將能夠止跌回穩(wěn)、企穩(wěn)回升。

多家研究機構也預計，2026年房地產市場將整體趨穩(wěn)，核心城市優(yōu)質資產有望在政策優(yōu)化與需求支撐下率先企穩(wěn)，而低能級城市仍面臨去化壓力。行業(yè)發(fā)展邏輯正從“增量擴張”轉向“存量優(yōu)化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建設等領域成重要發(fā)展方向。隨著政策端的持續(xù)呵護與經(jīng)濟基本面逐步修復，房地產市場有望實現(xiàn)軟著陸與長效健康發(fā)展。

5年的變革之路并非坦途，但政策定力與市場韌性正共同構筑新的起點。從高速增長到提質換擋，從“規(guī)模為王”到“民生為錨”，中國房地產正在一場靜默而深刻的轉型中重塑價值坐標。

2026年，不僅是時間意義上的新開端，更是行業(yè)邏輯重構的關鍵節(jié)點。當短期波動逐漸平復、長期機制穩(wěn)步建立，一個更健康、更可持續(xù)、更與人居幸福相連的住房時代，正在地平線上徐徐展開。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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