中房報(bào)記者 付珊珊丨上海報(bào)道

當(dāng)行業(yè)的目光聚焦在那些頭部房企的業(yè)績(jī)和發(fā)展時(shí)，部分房企依然在現(xiàn)金流的挑戰(zhàn)中應(yīng)戰(zhàn)。中梁控股是其中之一。

1月16日，中梁控股總裁何劍接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，2025年，中梁完成了近3萬(wàn)套房屋交付，位列全國(guó)交付榜第15位。至此，中梁控股的“保交房”任務(wù)已接近尾聲。和不少房企一樣，在“保交房”工作平穩(wěn)收官的背后，中梁也面臨更深層的挑戰(zhàn)——大量未開(kāi)發(fā)地塊尚待盤活、資產(chǎn)艱難變現(xiàn)、債務(wù)問(wèn)題有待進(jìn)一步化解。

何劍表示，即便交付任務(wù)完成，我們?nèi)悦媾R漫長(zhǎng)的債務(wù)化解工作，需要維持一定規(guī)模的團(tuán)隊(duì)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，每一家房企的高層都極其關(guān)注、關(guān)心。何劍的判斷是，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于“底部區(qū)間且小幅下行”狀態(tài)，行業(yè)真正恢復(fù)元?dú)饪赡芤鹊?027年底甚至2028年。他認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策方向正確，現(xiàn)在要破解的是市場(chǎng)信心與企業(yè)現(xiàn)金流兩大核心難題，這需要更扎實(shí)的落地舉措，比如具體協(xié)調(diào)、專項(xiàng)負(fù)責(zé)、資金保障等。對(duì)于中梁及許多房企而言，如何將沉淀的土地和存量房轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的現(xiàn)金流，是穿越周期、實(shí)現(xiàn)“全面化債”的關(guān)鍵。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如果用一個(gè)詞來(lái)概括，您如何評(píng)價(jià)2025年樓市？

何劍：如果用一個(gè)詞概括，我認(rèn)為是“底部區(qū)間”。

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處于底部區(qū)間，并呈現(xiàn)小幅下行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)尚未完全企穩(wěn)。

從行業(yè)銷售規(guī)模看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資82788億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資63514億元，下降16.3%。

這一水平顯著低于我們認(rèn)為與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體量、人口規(guī)模及正常住房消費(fèi)需求相匹配的合理區(qū)間（約9萬(wàn)億元~10萬(wàn)億元）。參考成熟國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)在GDP中占比通常維持在百分之十幾，因此當(dāng)前市場(chǎng)可理解為一種“超跌”狀態(tài)，主要原因在于前期規(guī)模較大，后期受信心影響，消費(fèi)收縮，購(gòu)房觀望情緒濃厚。

市場(chǎng)表現(xiàn)上，2025年不僅成交量處于低位，價(jià)格體系也呈現(xiàn)松動(dòng)。一個(gè)顯著特征是，此前在核心城市表現(xiàn)出抗跌性的新房?jī)r(jià)格，在2025年同樣面臨下行壓力。當(dāng)周邊二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)顯著調(diào)整時(shí)，新房定價(jià)不得不隨之回調(diào)，以維持去化速度。這表明價(jià)格支撐整體仍在減弱。

從企業(yè)端觀察，2025年，房企“保交房”進(jìn)入收官，開(kāi)始轉(zhuǎn)向“全面化債”階段。全面化債任重道遠(yuǎn)，各類企業(yè)均面臨這一艱巨且漫長(zhǎng)的任務(wù)，其中民營(yíng)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)尤為嚴(yán)峻。央企、國(guó)企雖憑借持續(xù)的融資渠道和新項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，保持了相對(duì)健康的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，銷售性與融資性現(xiàn)金流雙重支撐使其暫無(wú)生存之虞，但也普遍面臨銷售回款放緩、價(jià)格承壓、項(xiàng)目現(xiàn)金流緊張等問(wèn)題，發(fā)展速度預(yù)計(jì)將有所放緩。總體而言，現(xiàn)金流健康與否仍是當(dāng)前階段決定企業(yè)生存狀態(tài)的核心要素。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：近期中央多次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定市場(chǎng)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。您如何看待這些政策方向及其影響？

何劍：政策方向是正確的，重新明確房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，認(rèn)可房地產(chǎn)金融屬性特征，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)關(guān)乎百姓財(cái)富和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。我們非常歡迎并期待這些宏觀方向能盡快轉(zhuǎn)化為可落地、可執(zhí)行的具體措施。

當(dāng)前，行業(yè)面臨的核心挑戰(zhàn)主要在于企業(yè)現(xiàn)金流緊張與市場(chǎng)信心有待修復(fù)這兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的難題。要有效破解，可能需要出臺(tái)更細(xì)化、更具操作性的配套機(jī)制。例如，在盤活存量資產(chǎn)方面，需要明確具體的資金支持路徑和資產(chǎn)處置/收儲(chǔ)規(guī)程；在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期方面，需要建立更清晰的價(jià)格指引和風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制。

如果能進(jìn)一步強(qiáng)化跨部門協(xié)同、明確執(zhí)行責(zé)任、并加快政策落地節(jié)奏，將能更有效地阻斷市場(chǎng)下行慣性，推動(dòng)行業(yè)早日回歸穩(wěn)定健康的軌道。對(duì)我們企業(yè)而言，當(dāng)前最關(guān)鍵的，是將這些正確的政策方向，轉(zhuǎn)化為化解具體項(xiàng)目債務(wù)、盤活存量資源的實(shí)際助力。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為“房地產(chǎn)的底部”已經(jīng)出現(xiàn)，您如何判斷？

何劍：從需求端來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)整體信心依然不足，導(dǎo)致購(gòu)房者觀望、需求偏弱；從供給端來(lái)說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)目前形成價(jià)格下行壓力的因素有四個(gè)：一是二手房存量太大，競(jìng)相出售，價(jià)格不斷走低；二是非核心地段一手商品房市場(chǎng)互相競(jìng)價(jià)拉低價(jià)格；三是大量“工抵房”為變現(xiàn)而低價(jià)拋售；四是不斷增加的司法拍賣房，其價(jià)格往往低至市場(chǎng)價(jià)的五到六折，擾亂了價(jià)格體系，持續(xù)打擊市場(chǎng)信心。市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定，這四大因素的沖擊需要得到緩和。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：公司過(guò)去一年發(fā)展如何？面臨哪些挑戰(zhàn)？

何劍：中梁的“保交房”工作已進(jìn)入最后階段。2025年我們交付近3萬(wàn)套，2026年將是收官之年，預(yù)計(jì)還有不到2萬(wàn)套待交付，之后我們將不再有已售待交付的項(xiàng)目壓力。

我們當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)在于“后交付時(shí)代”的資產(chǎn)盤活與債務(wù)化解。由于過(guò)去幾年現(xiàn)金流緊張，我們很多項(xiàng)目是分期緩慢開(kāi)發(fā)的，導(dǎo)致一批已獲取的土地仍有部分地塊未開(kāi)發(fā)。這些地塊往往是整幅土地的一部分，產(chǎn)權(quán)不獨(dú)立，規(guī)劃條件可能也已過(guò)時(shí)，導(dǎo)致其難以評(píng)估、難以融資、難以處置。這些土地雖是賬面資產(chǎn)，卻無(wú)法有效轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流來(lái)償還項(xiàng)目層面的各類債務(wù)。如果最終走入司法拍賣，價(jià)值將嚴(yán)重縮水。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于盤活這些存量資產(chǎn)，根據(jù)您對(duì)情況的了解，需要配套政策做些什么？

何劍：首先，需要政策允許將未開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，使其獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證。其次，應(yīng)允許根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，重新調(diào)整這些地塊的規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)，讓它們有能力建成符合當(dāng)下需求的好產(chǎn)品，從而真正重獲市場(chǎng)價(jià)值。在此基礎(chǔ)上，期待能建立有效的收儲(chǔ)或合作機(jī)制。例如，由地方政府或城投平臺(tái)按照評(píng)估價(jià)進(jìn)行收儲(chǔ)，或通過(guò)入股方式提供現(xiàn)金流支持，共同開(kāi)發(fā)。這樣才能將沉淀資產(chǎn)激活，產(chǎn)生的現(xiàn)金流才能用于化解原有項(xiàng)目債務(wù)，打破僵局。對(duì)存量商品房，也需要討論出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的政策，進(jìn)行打折回購(gòu)，有利于錨定房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本價(jià)格體系。最后，建議對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前的司法困境，多鼓勵(lì)支持以和解的方式進(jìn)行以物抵債，實(shí)現(xiàn)多方利益的均衡。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整期，公司在業(yè)務(wù)模式和人員結(jié)構(gòu)上有什么新的舉措？

何劍：即便交付任務(wù)完成，我們?nèi)悦媾R漫長(zhǎng)的債務(wù)化解工作，需要維持一定規(guī)模團(tuán)隊(duì)。目前集團(tuán)員工約1400人，這源于我們項(xiàng)目數(shù)量多、分布散、后續(xù)清算工作量大的特點(diǎn)。

為開(kāi)源節(jié)流，我們也鼓勵(lì)區(qū)域團(tuán)隊(duì)依托本地資源承接代建、配套工程等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，獲取管理費(fèi)以分擔(dān)人員成本。我們會(huì)一邊努力堅(jiān)守，逐步解決問(wèn)題，一邊等待政策和市場(chǎng)的轉(zhuǎn)機(jī)，重新進(jìn)入新的生態(tài)循環(huán)。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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